Como funciona o usucapião ordinário de imóveis?

Como breve introdução ao tema, pode-se dizer que o instrumento do usucapião possibilita que alguém adquira alguma coisa - móvel ou imóvel, de maneira a tomar a coisa para si, legalmente; mas para isto deverá se enquadrar nos requisitos estabelecidos pelo Código Civil.

Há inúmeras espécies de usucapião, sendo que no presente texto irei me ater ao chamado usucapião ordinário de imóveis.

No que tange ao aspecto tributário, pelo usucapião ser um instrumento que é tido pela lei como uma “forma originária de aquisição de propriedade” não há a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é a regra para se realizar a transferência de propriedade do imóvel para o comprador.

Especificamente com relação ao usucapião ordinário, o Código Civil assim dispõe:



Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Dessa forma, em termos práticos e sem tanta profundidade, podemos dizer que os requisitos para se abrir um procedimento de usucapião ordinário de imóvel são:

1) TER POSSE DO IMÓVEL: não é qualquer posse que dá direito a pedir usucapião. É preciso observar que não pode haver oposição por parte do proprietário, que simplesmente “vai deixando” a pessoa ficar no imóvel. Por outro lado, aquele que está no imóvel precisa exercer os poderes que são inerentes a propriedade, como por exemplo: pagar impostos e realizar manutenções. Por fim, a posse do imóvel deve existir há no mínimo 10 anos e, excepcionalmente há 5 anos em algumas situações pontuais.

2) BOA-FÉ: pode-se dizer que a boa-fé exigida pelo Código Civil se dá no exemplo de uma pessoa que, ao adquirir um imóvel, ignora algum vício que possa haver com a documentação referente ao negócio, tendo como consequência o eventual surgimento de fator que possa ser impeditivo para regularização do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, se faz necessário que seja comprovada a boa-fé daquele que pretende usucapir o bem.

3) JUSTO TÍTULO: na prática, o justo título representa um documento que seja capaz de demonstrar que, apesar de ser um título viciado, que não pode ser registrado em cartório, há elementos suficientes que levam a crer que ele é verdadeiro e condiz com a verdade. A doutrina moderna, nas palavras de Arruda Alvim, explica que “o justo título envolve um erro, o qual, é ignorado por quem dele seja portador” e, ainda, Caio Mário da Silva Pereira conceitua justo título como “a causa ou o elemento criador da relação jurídica”. Por fim, para exemplificar, alguns são os títulos que podem ser considerados como justos para fins de usucapião ordinário: escritura de compra e venda, doação, legado, arrematação, adjudicação, formal de partilha etc.

Sendo assim, importante destacar que existem outras formas de usucapião de imóveis, como os chamados constitucionais urbanos, em que, além de outros requisitos, exige que o imóvel seja de até 250 m²; ou o usucapião extraordinário, que ao contrário do ordinário, não exige a boa-fé e nem o justo título.

Por Dr. Pedro Henrique Brisolla