É seguro adquirir um imóvel na planta?

As palavras a seguir apresentadas são direcionadas àqueles que, de alguma forma, atuam no mercado imobiliário, sejam compradores, vendedores, administradoras de imóveis, corretores, construtores, engenheiros, investidores etc.

Antes de buscar responder a pergunta que se faz no título do presente texto, necessário termos em mente que, nos últimos anos, os mecanismos que visam dar segurança jurídica aos negócios que envolvem o chamado “imóvel na planta” vêm aprimorando seus instrumentos, o que acaba por fomentar o mercado de incorporação imobiliária, tornando-o um “bom negócio” para as partes envolvidas.

Historicamente, a figura do “incorporador” teve sua aparição quando os edifícios começaram a se proliferar nas grandes cidades. Entretanto, até pouco tempo ainda era comum, principalmente nas cidades do interior, o construtor vender o imóvel na planta sendo ele mesmo o "incorporador", informalmente.

Um fato ocorrido na década de 90, que foi a falência de uma das maiores incorporadoras do país, colocou em “xeque” essa modalidade de negócio e teve como consequência centenas de prédios inacabados, aumentando demasiadamente o sentimento de desconfiança geral no setor.

Na mesma década, percebendo a queda no mercado, o Congresso Nacional se movimentou e apresentou o Projeto de Lei (PL) 2109/1999, que posteriormente alterou a Lei de incorporação imobiliária (4.591/1964).

O referido PL buscou aumentar a segurança jurídica dos interessados em adquirir um imóvel na planta, tendo como objetivo constituir o chamado “patrimônio de afetação”. O Projeto de Lei passou por inúmeras comissões temáticas, sofrendo alterações, e veio a ser publicado somente na década seguinte, no ano de 2004, através da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.

Com o advento da referida legislação de 2004, regulamentou-se a afetação patrimonial da incorporação imobiliária, pela qual os bens, direitos e obrigações correspondentes ao empreendimento constituem um núcleo patrimonial separado do patrimônio da empresa incorporadora e ali permanecem segregados até a conclusão da obra.

Mas como, então, podemos determinar se a compra de determinado “imóvel na planta” é segura ou não?

Como todo negócio, existem riscos, e isto não pode ser omitido. No entanto, o tempo se encarregou de aprimorar os mecanismos para aumentar, cada vez mais, a proteção jurídica, em especial, aos compradores.

A lei de incorporações trouxe inúmeros deveres, obrigações e responsabilidades àqueles que exercem essa atividade.

Uma das principais obrigações é arquivar no cartório do Registro de Imóveis uma série de documentos que visam atestar a idoneidade da construtora/incorporadora, antes de se oferecer e negociar unidades autônomas. O intuito é fornecer o máximo de informações possíveis sobre a sua situação financeira do empreendedor.

Dessa forma, a aquisição de um imóvel na planta, atualmente, é algo muito mais seguro do que há alguns anos e, com o crescente aumento do déficit habitacional, o investimento em imóveis tem se tornado um importante vetor para a economia nacional, sobretudo pelo fortalecimento da legislação brasileira.