Locações comerciais e o direito à renovação do contrato

Tema importante para os empresários que alugam os imóveis em que estão estabelecidos os seus negócios. A hora de assinar o contrato é o momento crucial para que sejam discutidas as cláusulas do contrato de locação, que poderão trazer problemas quando o empresário for buscar a sua renovação.

A lei do inquilinato (Lei 8.245/1991) estabelece os requisitos que devem ser comprovados na petição inicial da ação que buscará a renovação do contrato.

O primeiro requisito que abre a possibilidade para se ter êxito numa demanda como esta, é com relação ao prazo e a forma do contrato: deve ter duração de mínimo de 5 (cinco) anos e constar uma cláusula expressa nesse sentido. Há, ainda, a possibilidade de somar os prazos dos sucessivos contratos, a fim de chegar ao mínimo de cinco anos.

Além da importância da cláusula contratual sobre o prazo de duração do contrato, necessário que o empresário/locatário registre o contrato de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, a fim de evitar despejo promovido por eventual comprador do imóvel locado, o que se apresenta possível se o registro em RGI não tiver sido realizado.

Continuando com os requisitos que devem ser observados para aumentar as chances de êxito numa ação renovatória, é imprescindível que locatário comprove o exercício de atividade empresarial no mesmo ramo por, no mínimo, três anos ininterruptos, imediatamente anteriores à propositura da ação. Ou seja: não pode uma padaria mudar de ramo para um restaurante e querer entrar com a ação. Diferentemente de uma padaria que mantém a confecção de pães, mas aumenta o seu espaço e funciona também como restaurante, possibilidade que faz prova do exercício de atividade empresarial no mesmo ramo.

Outro importante requisito, e que gera bastante discussão é condicionante de perfeito cumprimento do contrato. Em outras palavras, para ter êxito numa ação renovatória de imóvel comercial, importante que, ao longo do contrato com o Locador, o Locatário não cometa qualquer infração contratual, como por exemplo: descumprimento da obrigação de fazer seguro contra incêndio e/ou ausência de pagamento de tributos. Mas, como mencionado, a matéria é polêmica e apresenta divergências entre os Tribunais dos Estados, devendo ser observada as peculiaridades de caso a caso, sobretudo em razão da necessidade de análise do contrato de locação firmado.

Além disto, é fundamental a apresentação de garantia, na medida em que deverá ser anexada à petição inicial uma carta do antigo fiador e de sua mulher – se for casado, aceitando o encargo para o novo período ou incluir novo fiador. Aqui, importante fazer o levantamento das certidões do fiador e de sua mulher para verificar se há algum débito que possa levá-los a perder a garantia que foi posta em fiança.

No mais, comprovadas todos os requisitos expostos acima, o empresário/locatário que quiser renovar o contrato de locação deverá observar o importante prazo para entrar com a ação renovatória, que será entre o último ano do contrato e os seis primeiros meses antes do término, sob pena de perder a possibilidade de ter êxito na ação, de maneira que a proteção ao ponto dada pela lei deixa de existir.

Como último requisito, o locatário/empresário deverá constar na petição inicial as condições que oferece para a renovação, devendo especificar a modalidade de garantia (se será fiança ou não); o novo prazo de locação; o novo valor do aluguel e a forma e índice de reajuste dos valores.

Por fim, diante de todo o exposto, é relevante que as ambas que assinarão um contrato de locação de imóvel comercial sejam devidamente assessoradas por advogados especializados no tema, para que possam tomar conhecimento dos riscos do contrato e, também, ter a oportunidade prévia de discutir uma ou algumas cláusulas que podem lhe ser desfavoráveis.

Pedro Henrique Brisolla Caetano é advogado, Pós-graduando em Direito Imobiliário pela PUC-Rio e sócio do escritório Brisolla & Miranda Advocacia. Dúvidas e sugestões através do WhatsApp: (24) 98848-3644.