Qual é a responsabilidade do dono do terreno nas operações de permuta imobiliária?

Figura jurídica bastante comum no universo das incorporações imobiliárias é o contrato de permuta, presente no artigo 533 da Lei 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro). A permuta, a grosso modo, nada mais é do que uma troca.



Esta troca, nas operações de incorporação imobiliária, pode acontecer da seguinte forma: determinado particular, seja pessoa física ou pessoa jurídica, é proprietário de um terreno. Por outro lado, há uma incorporadora/construtora em busca de terreno para edificação de seu empreendimento.



A partir deste cenário e havendo interesse entre as partes, pode ser operacionalizado o chamado “contrato de permuta no local”, constante no artigo 39 da Lei 4.591/64 (Lei de incorporações e condomínios), na medida em que o dono do terreno cede à construtora a sua propriedade para edificação de determinado empreendimento imobiliário, enquanto a construtora/incorporadora se obriga a pagar o terreno através de uma ou mais unidades do empreendimento.



Dito isto, pergunta-se: o dono do terreno poderia ser responsabilizado, por exemplo, por débitos trabalhistas, fiscais e até criminais das incorporadoras/construtoras, especificamente com relação a obra em que figura como dono do terreno, já que “entrou no negócio” junto com a construtora?



Dependerá da postura do dono do terreno. Pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não tendo o proprietário chamado a si qualquer conduta caracterizadora de incorporador, assume a mesma a posição dos demais adquirentes das unidades, não incidindo eventual responsabilidade advinda da obra.



Por outro lado, por exemplo, caso constatado que o dono do terreno estaria alienando as unidades antes mesmo de a obra ter finalizado, em flagrante atividade de incorporador imobiliário, poderá sim ser equiparado com este último para fins de responsabilidades advindas da obra.



Pedro Henrique Brisolla Caetano, advogado inscrito pela OAB/RJ nº 197.864, pós-graduando em Direito Imobiliário pela PUC-Rio, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da 5ª Sub-Seção - OAB/Volta Redonda, associado ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).